Tịch thu so với bán khống
Share
Khi một người vay liên tục không thực hiện thanh toán thế chấp, tài sản bị tịch thu. Trong một tịch thu nhà, người cho vay giả định quyền sở hữu tài sản và đuổi người vay. Tài sản bị tịch thu có thể được bán tại một cuộc đấu giá hoặc thông qua các đại lý bất động sản truyền thống. Đối với người vay, bị tịch thu làm tổn hại nghiêm trọng đến điểm tín dụng của họ.
Một bán khống thường được sử dụng thay thế cho việc tịch thu nhà vì nó giảm nhẹ phí và chi phí bổ sung cho cả chủ nợ và người đi vay. Tác động tiêu cực đến điểm tín dụng của người đi vay thường nhỏ hơn trong một vụ bán ngắn so với bị tịch thu, nhưng việc bán khống thường liên quan đến nhiều giấy tờ hơn cho tất cả các bên.
Biểu đồ so sánh
| Tịch thu nhà | Bán ngắn | |
|---|---|---|
| Có thể được trả một khoản khuyến khích tái định cư $ 3.000 trở lên | Không | Đúng |
| Được sử dụng khi | Người vay mặc định thanh toán | Người vay không thể thanh toán thế chấp, nợ nhiều hơn giá trị hiện tại của nhà và người cho vay đồng ý. |
| Được bán bởi | Người cho vay | Chủ nhà |
| Phương thức bán hàng | Bán đấu giá tại ủy thác bán | Môi giới bất động sản |
| Tác động đến Điểm tín dụng và Lịch sử tín dụng | Giảm 200 - 400 điểm. Vẫn còn trên báo cáo trong 7 năm. | Giảm 50 - 150 điểm. Được liệt kê trên báo cáo tín dụng nếu chủ nợ báo cáo giảm nợ cho các cơ quan báo cáo tín dụng. |
| Khởi xướng bởi | Người cho vay | Chủ nhà |
| Khoản vay tương lai | Phải báo cáo về các đơn xin vay trong tương lai | Có thể hoặc không thể được báo cáo về các đơn xin vay trong tương lai |
| Ai có quyền kiểm soát bất động sản | Người cho vay | Chủ nhà |
| Hạn chế mua nhà trong tương lai | Đủ điều kiện để mua trong 5 năm với các hạn chế hoặc 7 năm không hạn chế | Có thể mua ngay trong một số trường hợp |
Nội dung: tịch thu so với bán khống
- 1 Đủ điều kiện và sử dụng
- 2 Làm thế nào để tịch thu nhà và bán hàng ngắn?
- 2.1 Quy trình tịch thu nhà
- 2.2 Quy trình bán ngắn
- 3 biến chứng cho người mua bị tịch thu so với bán hàng ngắn
- 4 Xếp hạng tín dụng
- 5 chủ nhà tương lai
- 6 tin bị tịch thu gần đây
- 7 tài liệu tham khảo
Đủ điều kiện và sử dụng
Nhà bị tịch thu được sử dụng khi chủ nhà đã mặc định thanh toán khoản vay mua nhà của họ. Người cho vay chiếm hữu tài sản, được cầm cố làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Sau khi một tài sản bị tịch thu, người cho vay đưa nó lên để bán và sử dụng số tiền thu được để lấy lại số dư thế chấp.
Bán hàng ngắn có sẵn cho người vay khi họ nợ nhiều hơn giá trị hiện tại của nhà họ trên thị trường. Bán hàng ngắn có thể được sử dụng cả trong các tình huống mà chủ nhà hiện đang thanh toán thế chấp của họ và khi họ đã tụt lại phía sau. Tuy nhiên, cần có sự chấp thuận của người cho vay trước khi việc bán khống có thể được hoàn thành; người cho vay không bắt buộc phải chấp nhận bán khống.
Làm thế nào để tịch thu và bán hàng ngắn làm việc?
Quy trình tịch thu nhà
Tùy thuộc vào tiểu bang mà người vay sống, bị tịch thu có thể có hoặc không liên quan đến hệ thống tòa án. Xem tịch thu tài sản tư pháp so với tịch thu tài sản không tư pháp để biết thêm thông tin.
Sau ba đến sáu tháng thanh toán bị bỏ lỡ, người cho vay sẽ ghi lại một thông báo mặc định, thông báo cho người vay rằng anh ta đang phải đối mặt với việc bị tịch thu và cho anh ta một thời gian phục hồi để làm cho mọi thứ trở nên đúng đắn bằng cách trả hết nợ hoặc giải quyết bất kỳ tranh chấp nào khác. Độ dài của thời gian phục hồi thay đổi tùy theo tiểu bang, với một số tiểu bang cho người vay chỉ năm ngày để giải quyết tranh chấp và các khoản nợ và những người khác cho người vay tới 90 ngày.
Nếu số dư chưa thanh toán của thế chấp không được trả hết trong vòng ba tháng, chủ nhà sẽ nhận được thông báo bán. Tài sản này sau đó được bán đấu giá tại một cuộc bán ủy thác cho người trả giá cao nhất, người phải trả bằng tiền mặt trong vòng 24 giờ. Giá thầu mở thường bằng với số dư nợ cho vay và bất kỳ khoản phí luật sư bổ sung nào mà ngân hàng có thể phải chịu.
Dưới đây là video so sánh quá trình và tác động của nhà bị tịch thu đối với doanh số ngắn dựa trên năm tiêu chí chính:
Quy trình bán ngắn
Khi giá trị thị trường của tài sản thấp hơn nợ gốc thế chấp và người vay không đủ khả năng trả tiền thế chấp, người cho vay (một hoặc nhiều ngân hàng) có thể chọn chấp nhận bán khống. Trong một giao dịch bán khống, số tiền bán tài sản không đạt được số dư thế chấp, đó là một lý do khiến người cho vay có thể do dự khi chấp nhận lời đề nghị của người vay để bán khống. Bất kỳ số dư chưa thanh toán nào còn nợ cho người cho vay sau khi bán khống diễn ra được gọi là thiếu. Thỏa thuận bán khống không nhất thiết phải giải phóng người vay khỏi nghĩa vụ của họ để hoàn trả bất kỳ sự thiếu hụt nào của khoản vay, trừ khi có thỏa thuận cụ thể giữa các bên.
Trong một cuộc bán ngắn, chủ nhà đưa ngôi nhà ra thị trường với một người môi giới. Nó được xử lý như bất kỳ bán nhà khác. Một khi chủ nhà đã chấp nhận một đề nghị, nó cũng phải được ngân hàng chấp nhận. Có thể mất từ 3 đến 6 tháng để kết thúc đợt bán ngắn và thành công của nó không được đảm bảo. Tuy nhiên, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đã tạo ra các quy tắc mới vào năm 2012 giúp quá trình này trở nên dễ dàng và nhanh chóng hơn. Ví dụ, người cho vay thế chấp bây giờ phải trả lời một đề nghị bán ngắn trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được.
Vào tháng 8 năm 2012, FHFA đã công bố các biện pháp để bán ngắn nhà ở dưới nước - những ngôi nhà có thế chấp tồn đọng lớn hơn giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà - dễ dàng hơn cho các chủ nhà, bao gồm cả việc giúp đỡ những người gặp khó khăn về tài chính nhưng không bỏ lỡ thanh toán thế chấp. Theo kế hoạch, bắt đầu có hiệu lực vào tháng 11 năm 2012, chỉ các khoản thế chấp được bảo đảm bởi Fannie Mae và Freddie Mac mới đủ điều kiện nhận trợ giúp này và có giới hạn 6.000 đô la cho số tiền mà những người nắm giữ thế chấp thứ hai có thể nhận được khi bán khống hoàn thành Biện pháp này có nghĩa là để giảm các chủ sở hữu khuyến khích của các khoản thế chấp thứ hai phải mặc cả số tiền thu được từ việc bán nhà, do đó tránh được sự chậm trễ và dễ dàng hoàn thành việc bán hàng. Các quy tắc mới cũng cho phép các chủ nhà có các khoản thanh toán thế chấp bị bỏ lỡ và các vấn đề tài chính nghiêm trọng để gửi ít tài liệu hơn để được chấp thuận cho một đợt bán ngắn. Chủ nhà nhận được sự chấp thuận nhanh hơn nếu họ gặp khó khăn về tài chính như mất việc, ly hôn, chết trong gia đình hoặc di chuyển công việc.[1]
Biến chứng cho người mua bị tịch thu so với bán hàng ngắn
Nhà bị tịch thu và bán hàng ngắn cung cấp giảm giá sâu cho người mua. Ai đó mua một căn nhà trong một đợt bán ngắn có thể hy vọng ngôi nhà có giá thấp hơn 10% so với một ngôi nhà bình thường trên thị trường, nhà bị tịch thu thậm chí còn rẻ hơn, thường khoảng 30%.[2] Tuy nhiên, các giao dịch mua này không phải là không có biến chứng.
Vấn đề phổ biến nhất với các tài sản bị tịch thu là chúng thường được bán bởi vì nó là căn hộ, vì vậy ngôi nhà có thể cần sửa chữa, đôi khi rất tốn kém. Khi một tài sản bị tịch thu được mua trong một cuộc đấu giá, người mua phải trả tiền mặt trong cùng một ngày, điều đó có nghĩa là họ không thể kiểm tra tài sản đó, và do đó không biết về mức độ sửa chữa cần thiết. Đôi khi, người mua một tài sản bị tịch thu có thể được yêu cầu phải trả thuế bất động sản chưa thanh toán từ chủ sở hữu trước đó. Cuối cùng, luật mua lại cho phép người vay đòi lại nhà bị tịch thu của họ, ngay cả khi căn nhà được bán cho người mua mới sau khi bị tịch thu. Điều này có thể gây ra nhiều phức tạp cho người mua tài sản bị tịch thu.
Tài sản bán ngắn cũng thường được mua với giá thấp hơn giá thẩm định. Tuy nhiên, quá trình có thể rất tốn thời gian. Mua một tài sản trong một cuộc bán ngắn thường mất nhiều thời gian hơn bởi vì không chỉ người mua và người bán phải đồng ý bán. Tất cả những người cho vay giữ tài sản thế chấp cũng phải đồng ý bán. Nếu thế chấp đầu tiên đã được bán lại bởi người cho vay ban đầu, bây giờ nó có thể được sở hữu bởi nhiều ngân hàng. Nếu có một thế chấp thứ hai trên ngôi nhà, người cho vay trong thế chấp thứ hai cũng có thể là người nói dối. Bắt tất cả những người cho vay chấp thuận bán ngắn cần có thời gian và thậm chí có thể ngăn chặn thỏa thuận đóng cửa nếu người cho vay không đồng ý hoặc nếu người bán không còn có thể thanh toán thế chấp trong thời gian chờ đợi lâu (và do đó có thể bị tịch thu). Phải mất 3 đến 12 tháng để hoàn thành hầu hết doanh số. Hơn nữa, bán hàng ngắn là rủi ro cho người mua và người bán, vì ngân hàng có thể kéo ngôi nhà ra khỏi thị trường bất cứ lúc nào mà không có hậu quả.
Xếp hạng tín dụng
Việc tịch thu nhà có thể khiến xếp hạng tín dụng của người vay giảm từ 200 đến 400 điểm. Nó vẫn còn trên một báo cáo tín dụng trong 7 năm. Điều này có thể có tác động rất tiêu cực đến việc vay trong tương lai và thậm chí là cơ hội việc làm, trong trường hợp một nhà tuyển dụng tiềm năng yêu cầu kiểm tra an ninh đối với tất cả nhân viên. Nhà bị tịch thu là một phần của hồ sơ công khai của một người.
Việc bán khống có thể khiến điểm tín dụng của một người giảm từ 50 đến 130 điểm, mặc dù các khoản giảm lớn thường là do người vay không mặc định cho vay. Các báo cáo tín dụng sẽ nói rằng một khoản vay trong một đợt bán khống đã được giải quyết, đã được thanh toán theo thỏa thuận, đã trả tiền theo tỷ lệ chưa đầy đủ.
Chủ nhà tương lai
Sau khi bị tịch thu nhà, một cá nhân đủ điều kiện để mua một căn nhà khác trong 5 năm, với một số hạn chế hoặc trong 7 năm không có hạn chế. Các cá nhân phải báo cáo việc tịch thu nhà trên tất cả các đơn xin vay trong tương lai.
Sau khi bán khống, cá nhân có thể mua nhà mới ngay lập tức nếu khoản thanh toán của họ không bao giờ trễ hơn 30 ngày và người cho vay không yêu cầu họ trả lại khoản vay. Tuy nhiên, tìm một người cho vay mới có thể khó khăn.
Tin tức tịch thu gần đây
Người giới thiệu
- Wikipedia: Bán khống (bất động sản)
- 'Bán hàng ngắn' để tăng giá - Tạp chí phố Wall
- Làm thế nào tôi có thể nhận tiền mặt để thực hiện một giao dịch ngắn? - Giới thiệu về.com
- Ưu điểm và nhược điểm của việc mua nhà bị tịch thu - FrontDoor.com
