Mua so với thuê nhà

Nếu bạn chưa bao giờ sở hữu một ngôi nhà, "Thuê so với mua"là một trong những quyết định quan trọng nhất mà bạn từng đưa ra. Có một số yếu tố cần xem xét trước khi quyết định.

Biểu đồ so sánh

Mua nhà so với thuê biểu đồ so sánh nhà

	Mua nhà	Thuê nhà
Chi phí trả trước	Trả cao, trả tiền thế chấp	Thấp - tiền thuê đầu tiên và tháng trước và tiền đặt cọc
bảo trì	Người mua phải duy trì	Chủ nhà phải duy trì
Sửa đổi tài sản	Người mua có thể sửa đổi, sửa sang lại, bổ sung vào tài sản	Người thuê nhà thường không được phép thực hiện bất kỳ sửa đổi nào đối với tài sản

Nội dung: Mua và thuê nhà

• 1 Nó có ý nghĩa về tài chính không?
• 2 lãi thế chấp
• 3 chi phí cơ hội của tiền đặt cọc
• 4 loại thuế
• 5 Tăng tiền thuê theo lạm phát
• 6 Đánh giá cao giá trị của ngôi nhà
• 7 Chi phí giao dịch khi mua
• 8 hoa hồng môi giới khi bán
• 9 Thời gian và công sức
• 10 tỷ lệ cho thuê
• 11 tài liệu tham khảo

Nó có ý nghĩa về tài chính không?

Đối với hầu hết mọi người, mua nhà là một phần quyết định đầu tư. Tiền chi cho thuê thường được coi là tiền xuống cống - không bao giờ được nhìn thấy nữa. Nhưng đây không phải là bức tranh đầy đủ. Quyết định thuê so với mua cần tính đến một số biến:

1. Lãi suất thế chấp
2. Chi phí cơ hội của việc trả tiền
3. Thuế
4. Giá thuê tăng theo lạm phát
5. Đánh giá cao giá trị của ngôi nhà
6. Chi phí giao dịch khi mua
7. Hoa hồng môi giới khi bán
8. Thời gian và nỗ lực trong việc mua, bán và bảo trì nhà (chủ quan - khó định lượng)

Mặc dù mỗi yếu tố này có thể là một tham số phức tạp, nhưng bạn có thể đưa ra một số giả định thực tế để bắt đầu phân tích. Khi bạn cảm thấy thoải mái với mô hình quyết định, bạn có thể điều chỉnh nó để thêm nhiều tham số hoặc xử lý sự phức tạp hơn.

Lãi suất thế chấp

Tùy thuộc vào lịch sử tín dụng của bạn và tình hình việc làm / thu nhập, lãi suất mà bạn nhận được sẽ cảnh giác. Bạn cũng có thể quyết định xem bạn muốn vay lãi suất cố định hay vay lãi suất thay đổi. Đối với phân tích thuê so với mua, giả định một tỷ lệ cố định. Giả sử số tiền cho vay của bạn là 200.000 đô la và lãi suất là 6,5% (cố định) trong 20 năm. Điều này tương đương với tỷ lệ hàng tháng khoảng 0,54% và $ 1.491 trong thanh toán hàng tháng. Trong vòng 20 năm, bạn sẽ trả $ 357,875 cho người cho vay của mình - $ 200.000 sẽ được trả cho số tiền vay gốc của bạn và $ 157,875 sẽ được trả dưới dạng tiền lãi.

Điều thú vị về thanh toán thế chấp là mặc dù các khoản thanh toán hàng tháng không thay đổi trong vòng 20 năm, số tiền thanh toán cố định hàng tháng đi theo lãi suất so với số tiền giảm nợ gốc còn nợ khác nhau mỗi tháng. Nói một cách đơn giản, trong vài năm đầu tiên của khoản thế chấp của bạn, một phần lớn các khoản thanh toán của bạn sẽ hướng tới tiền lãi và bạn sẽ hầu như không bị sứt mẻ tại khoản tiền gốc. Trong vài năm qua, hầu hết các khoản thanh toán của bạn sẽ được trả cho tiền gốc.

Trong ví dụ của chúng tôi về 1.491 đô la thanh toán hàng tháng trong 20 năm, thanh toán lãi trung bình là 1.071 đô la mỗi tháng trong năm đầu tiên và chỉ 51 đô la trong năm cuối cùng của khoản thế chấp của bạn.

Sao nó lại quan trọng?

Trong vài năm đầu tiên của khoản thế chấp của bạn, số tiền dư nợ của bạn hầu như không giảm. Vì vậy, nếu bạn dự định sống trong ngôi nhà chỉ trong một vài năm, vốn chủ sở hữu của bạn (giá trị của ngôi nhà - dư nợ cho vay) không cao lắm.

Chi phí cơ hội của việc trả tiền

Một khoản thanh toán khá (15% giá trị căn nhà) thường làm giảm lãi suất mà bạn sẽ phải trả. Giả sử bạn bỏ ra 40.000 đô la khi trả tiền khi bạn mua nhà. 40.000 đô la này giống như một khoản đầu tư mà bạn thực hiện trong một tài sản (nhà của bạn), hy vọng rằng tài sản đó sẽ được đánh giá cao. Nếu bạn đầu tư 40.000 đô la vào tài khoản tiết kiệm trực tuyến, bạn có thể kiếm được 5% tiền lãi (không có rủi ro) mỗi năm. Nếu bạn đầu tư vào vốn chủ sở hữu và may mắn, lợi nhuận có thể còn cao hơn.

Nói tóm lại, bạn từ bỏ cơ hội đầu tư số tiền này vào các tài sản khác có thể mang lại lợi nhuận. Giả sử rằng bạn có các cơ hội đầu tư khác mà bạn biết sẽ mang lại cho bạn khoản lợi tức đầu tư (X) nhất định. Chữ "X" này đóng vai trò quan trọng trong mô hình tài chính thuê so với mua.

Thuế

Những gì bạn phải trả

Khi bạn mua một ngôi nhà, bạn sẽ phải trả thuế bất động sản. Tùy thuộc vào nơi bạn sống, thuế bất động sản có thể vào khoảng 0,5 đến 1% giá trị căn nhà của bạn.

Những gì bạn tiết kiệm

Thuế tài sản mà bạn phải trả, cũng như các khoản thanh toán lãi mà bạn thực hiện trong năm, đều được khấu trừ thuế. Điều hấp dẫn ở đây là bạn chỉ có thể yêu cầu các khoản khấu trừ thuế này nếu bạn chia thành các khoản khấu trừ của mình và không thực hiện khấu trừ tiêu chuẩn.

Bạn tiết kiệm được bao nhiêu

Trong một mô phỏng rất cơ bản của toán học, chúng ta hãy giả sử rằng:

• Thuế tài sản hàng năm = $ 2.000 (A)
• Các khoản thanh toán lãi được thực hiện trong năm = $ 12.000 (B)
• Khấu trừ tiêu chuẩn có sẵn = $ 8.000 (C)
• Khung thuế của bạn - 28%
• Thu nhập của bạn - 85.000 đô la

Nếu bạn mua một ngôi nhà và ghi rõ khoản khấu trừ của bạn, thu nhập chịu thuế của bạn sẽ giảm 14.000 đô la (A + B). Nếu bạn thuê, thu nhập chịu thuế của bạn sẽ giảm $ 8.000 (C). Vì vậy, "hiệu ứng ròng" của việc mua nhà đối với thu nhập chịu thuế là $ 6.000 (A + B-C). Và tiết kiệm thuế ròng mỗi năm là 28% của 6.000 đô la. $ 1.680.

Đối với thế chấp có lãi suất cố định, các khoản thanh toán lãi mà bạn thực hiện sẽ cao nhất trong năm đầu tiên và sẽ giảm trong những năm tiếp theo khi số dư nợ gốc của bạn giảm dần.

Giá thuê tăng theo lạm phát

Khi xây dựng một mô hình tài chính để so sánh việc thuê và mua nhà, chúng ta có thể giả định các khoản thanh toán cố định hàng tháng với thế chấp có lãi suất cố định. Nhưng trong kịch bản cho thuê, dự kiến ​​tiền thuê sẽ tăng trong vòng 20-30 năm tới. Mức tăng tiền thuê hàng năm có thể được giả định là 2-3% - đồng bộ với tỷ lệ lạm phát.

Bạn nên so sánh dòng tiền để mua (trả góp hàng tháng, phí của chủ nhà, bảo hiểm, v.v.) với tiền thuê. Ngoài ra, hãy chắc chắn lưu ý chi phí cơ hội của việc đầu tư chênh lệch (Tiền thuê - trả góp hàng tháng hoặc ngược lại, tùy thuộc vào khoản nào lớn hơn).

Đánh giá cao giá trị của ngôi nhà

Trong một thời gian dài (20-30 năm), giá trị nhà có thể được giả định để đánh giá cao ở mức khoảng 5% mỗi năm. Tùy thuộc vào nơi bạn sống và liệu bạn có giao dịch với một gia đình, nhà phố hoặc chung cư hay không, tỷ lệ đó có thể khác nhau. Con số này có tác động đáng kể đến kết quả của mô hình tài chính thuê so với mua.

Chi phí giao dịch khi mua

Có những chi phí giao dịch lặt vặt mà bạn sẽ phải chịu khi mua nhà. Kiểm tra nhà, phí luật sư, đóng thế chấp, phí đại lý, thuế, phí nộp đơn, v.v ... Hãy đối xử với số tiền này như bạn sẽ đối xử với khoản thanh toán thấp (về chi phí bỏ lỡ cơ hội đầu tư số tiền này vào nơi khác).

Hoa hồng môi giới khi bán

Thông thường, người bán trả tiền hoa hồng cho cả đại lý của người mua và người bán. Với 3% mỗi khoản, hoa hồng này thường hoạt động tới 6% giá trị của ngôi nhà. Như bạn có thể đoán, điều này có tác động đáng kể đến mô hình tài chính. Bạn có thể chọn làm việc mà không cần đại lý và giả sử chi phí hoa hồng 3% hoặc ít hơn trong mô hình của bạn.

Thời gian và công sức

Tìm kiếm ngôi nhà mơ ước của bạn có thể bị đánh thuế và có thể mất rất nhiều thời gian và công sức.

Khi bạn thuê, chủ nhà có trách nhiệm sửa chữa hầu hết những thứ thường xảy ra trong nhà (hệ thống ống nước, v.v.). Nhưng khi bạn mua một ngôi nhà, bạn có trách nhiệm bảo trì.

Mọi người cũng có thể cần phải thực hiện một số liên lạc và dành thời gian và nỗ lực khi cố gắng bán nhà của họ.

Tỷ lệ cho thuê

Một cách để biết nên mua hay thuê là xem xét tỷ lệ thuê: giá mua của một ngôi nhà thông thường chia cho tiền thuê hàng năm của một ngôi nhà tương tự. Khi tỷ lệ thuê trên 20, có nghĩa là bạn nên xem xét việc thuê. Từ 15 đến 20, nghiêng về phía thuê trừ khi bạn tìm được một ngôi nhà bạn thực sự thích và dự định ở trong đó lâu dài. Nếu tỷ lệ thuê dưới 15, có ý nghĩa hơn để mua.

Tỷ lệ cho thuê cho các khu vực đô thị lớn ở Hoa Kỳ có sẵn trên trang web của New York Times.

Người giới thiệu

• Thuê so với sở hữu: 7 yếu tố Ngay cả chủ nhà nên cân nhắc - Merrill Lynch